Sektori i ndërtimit po shndërrohet sërish në motorin e rritjes ekonomike të vendit, pas eksperimenteve gati dëshpëruese dhe pa rezultat të bizneseve shqiptare për t’u diversifikuar në linjat prodhuese si bujqësia dhe industria.

Taksat e larta, kostot në rritje për shkak të mungesës së ekonomisë së shkallës dhe nënçmimit të euros në tregun vendas, i kanë demotivuar investimet me bazë eksporti dy vitet e fundit, duke i bërë ato jo konkurruese me importet.

Mungesa e alternativave për investime dhe rritja e likuiditeteve prej prurjeve të turizmit, remitancave, por edhe ekonomisë informale i kanë nxitur edhe një herë vrullshëm investimet në ndërtim, sidomos banesa. Numri i lejeve të ndërtimit në 6-mujorin e parë të 2017-s shënoi një rritje vjetore me 82%, teksa kredia e re për ndërtimin u rrit me 46%, por vlera e dhënë mbetet e njëjtë si në vitin 2012 kur ishin dhënë vetëm 33 leje.

Në 3-mujorin e dytë të vitit, ekonomia e vendit u shtua me 4.06% dhe gati gjysma e kontributit erdhi nga sektori i ndërtimit (1.84%). Teksa modeli ekonomik e ka kthyer timonin nga ndërtimi, ekspertët e ekonomisë dhe analistët e bankave lajmërojnë rreziqe sidomos për produktivitetin e ulët që ato kanë në ekonomi.

Selami Xhepa është i sigurt se riorientimi i modelit ekonomik drejt sektorit të ndërtimit është me rrezik. “Unë jam i sigurt se këto investime janë pranë greminës, por nuk jam i sigurt se sa larg jemi”. Xhepa thotë se ekonomia e vendit ka hyrë në një fazë ku kursimet e shqiptarëve po krijohen në mënyrë të limituar, ndaj mënyrat për investimin e tyre duhen studiuar me shumë kujdes.

Ai thotë se, në të vërtetë, ndërtimi në periudhë afatshkurtër ka kthim të shpejtë të investimit dhe fitim të lartë, por në periudhë afatgjatë këto investime nuk janë produktive, d.m.th nuk gjenerojnë punësim dhe të ardhura. Ai thotë se politikat qeveritare duhet të orientojnë fondet e biznesit në teknologji dhe në kualifikimin e forcës së punës.

Ekspertët e sektorit bankar shohin fizibël projektet në ndërtimin e banesave për rezidentët në Tiranë dhe investimet për në hoteleri në sektorin e turizmit. Ardian Petollari, drejtor ekzekutiv i Divizionit të Biznesit në Union Bank thotë se, investimet në objekte komerciale dhe banesat e luksit nuk vlerësohen të leverdishme.

Por kompanitë e ndërtimit, sidomos të përqendruara në sektorin rezidencial në Tiranë, pohojnë se kërkesa për banesa ekonomike dhe për shtresën e mesme në Tiranë, është në rritje.

Fatmir Bektashi, presidenti i kompanisë Kontakt sh.p.k., ndër më të mëdhatë në sektorin e banesave në Tiranë, është optimist edhe pse projeksionet demografike nuk e tregojnë këtë. Bektashi pohon se shtresa e mesme në Tiranë ka rritur kërkesën për banesa cilësore të konceptuara me ambiente sociale dhe funksionale. Ky trend po rritet gjithnjë e më shumë edhe nga kërkesa që shqiptarët e Kosovës, Maqedonisë dhe emigrantët jashtë vendit kanë për banesa në Tiranë.

Ai tha se Tirana është kryeqyteti i 10 milionë shqiptarëve në rajon dhe gjithmonë do të ketë një popullsi në rritje të qëndrueshme edhe për 20 vitet në vijim.

Më tej, Bektashi pohoi se blerjet po financohen nga kursimet e punonjësve të administratës dhe atyre që punojnë në privat, të mbështetur edhe nga kreditë bankare. Gjithashtu me rënien e interesave të kursimeve në banka dhe mundësitë e kufizuara për investime, Bektashi tha se shumë shqiptarë po blejnë një shtëpi të dytë për investim.

Arben Dervishi, nga Shoqata e Ndërtuesve, i sheh me optimizëm zhvillimet në sektor. Sipas tij, Tirana shtohet me rreth 23 mijë persona në vit dhe kjo do të mbajë lart kërkesën për banesa, teksa sheh një perspektivë të mirë për zgjerimin e investimeve në sektorin e hotelerisë.

Të dhënat e INSTAT tregojnë se më 1 janar 2017, popullsia në Tiranë u rrit me 19 mijë persona, duke arritur në rreth 862 mijë persona, ose rreth 30% e popullsisë së vendit. Në krahasim me vitin 2011, popullsia në Qarkun e Tiranës është rritur me rreth 44%.

Zhvendosja e bizneseve

Përveç bizneseve tradicionale, shumë biznesmenë nga sektorë të tjerë të ekonomisë janë duke u zhvendosur në ndërtim. Kompania Kastrati, e cila kryeson top-listën e kompanive më të mëdha në vend në tregtinë me shumicë dhe pakicë të karburanteve, po zhvendoset në sektorin e ndërtimit.

Vitin e kaluar, Kastrati Group ishte bashkinvestitor në një kompleks banesash “Rezidenca Turdiu” në zonën e Laprakës, teksa gjithashtu është bashkinvestitor në Down Town Albania, një kullë 35 kate, 138 metër të gjatë në afërsi të Rrugës së Elbasanit.

Sipas deklarimeve në bilance, norma e fitimit në biznesin e tregtisë së karburanteve shkon 0.5 – 2%, më e ulëta në të gjithë sektorët, teksa në ndërtim, sipas regjistrit statistikor, norma e fitimit në sektorin e ndërtimit i kaloi 10%.

Gjithashtu biznese të tjera nga industria e përpunimit janë duke shkuar drejt ndërtimit. Adi Haxhiymeri, administrator i fabrikës së miellit “Bloja” tha se xhiroja e aktivitetit ra vitin e kaluar me mbi 60%, për shkak të konkurrencës së importit. Tashmë ai po mendon të zhvendoset në sektorin e ndërtimit.

Haxhiymeri thotë se investimet në sektorin e industrisë përpunuese nuk po rezultojnë fizibël, teksa bujqësia nuk e siguron funksionimin e zinxhirit të vlerës për shkak të copëzimit të lartë dhe problemeve me pronësinë.

Bankat, mbështetje të vakët. Nga po vijë burimet e financimit?!

Në ndryshim me periudhën para 2018 sektori i ndërtimit nuk po financohet nga kredia bankare. Në rast të shfryrjes së çmimeve nga mbioferta për banesa, bankat janë të mbrojtura pasi nuk janë financuesit kryesorë të sektorit. Individët që kanë investuar në pasuri të paluajtshme janë të ekspozuar ndaj rënies së vlerës.

Në fund të gjashtëmujorit të parë 2017, teprica e kredisë për ndërtim nuk ka shënuar ndryshime të rëndësishme kundrejt dhjetorit 2016, por ra me 1.6% ndaj një viti më parë, duke bërë që pesha e saj të ulet në nivelin e 13.6% të tepricës së kredisë së bizneseve, dukshëm poshtë nivelit prej rreth 20% të regjistruar gjatë harkut kohor 2007 – 2011.

Nga ana tjetër, lejet për ndërtimin janë rritur me ritme më të larta. Duke bërë një krahasim të lejeve të ndërtimit me kredinë e re për ekonominë shihet se në vitin 2012, ishin dhënë vetëm 37 leje, teksa kredia e re ishte 17 miliardë lekë. Këtë vit, lejet e dhëna për 6-mujorin ishin 268 dhe kredia e re ishte po 17 miliardë lekë.

Kjo praktikë po shkon përkundër zhvillimeve të parakrizës së vitit 2008, kur sektori financohej nga kredia. Shifrat zyrtare të Bankës së Shqipërisë konfirmojnë se në vitet 2005-2008, kredia në sektorin e biznesit për ndërtimin shënoi rritje vjetore më shumë se 50% në vit. Pikërisht nga kreditimi i lartë që pësoi sektori i ndërtimit, rënia e mëvonshme krijoi problematikë në banka, pasi pjesa më e madhe e kredisë së keqe ishte pikërisht nga kompanitë e ndërtimit.

Ardian Petollari nga Union Bank thotë se bankat tani janë më skeptike me financimin e projekteve në ndërtim. Në këndvështrimin e bankierit, ka leverdi në investimet në hoteleri dhe ndërtesat rezidenciale në periferi dhe më pak të leverdishme ndërtimet komerciale.

Sipas tij, bankat në këtë cikël të ri të sektorit janë më të mbrojtura pasi, kreditë janë duke u dhënë në bazë të historikut të të kompanive. Para vitit 2008, kompanitë e ndërtimit kreditoheshin po të kishin qoftë edhe vetëm një NIPT në Tatime, por kjo nuk ndodh më. Kredia jepet duke marrë në konsideratë historikun e kompanisë. Ai tha se tashmë, kompanitë e ndërtimit janë më të strukturuara në kërkesat e tyre dhe kanë projekte më të plota. Si në bregdet, ashtu edhe në Tiranë, ku projektet janë të përqendruara në blloqe të mëdha dhe nga kompani të konsoliduara tashmë.

Financimi nga ekonomia informale, si funksionon skema

Tre vitet e fundit është rritur dukshëm numri i pasurive të paluajtshme që po financohen nga burime të panjohura. Vetëm gjatë viteve 2015-2016 janë mbi 700 blerje në banesa e toka, të cilat e kanë të panjohur burimin e financimit sipas të dhënave nga Drejtoria e Parandalimit dhe Pastrimit të Parave (DPPP). Sipas të dhënave, rastet janë shtuar dukshëm, duke marrë në konsideratë se në vitin 2013 ishin evidentuar vetëm 29 blerje pasurish me burime të panjohura.

DPPP sqaron se zakonisht rastet raportohen se kanë marrë financime në formën e huave jobankare, por burimi i tyre është i dyshimtë. Rastet janë referuar në Prokurori. Statistikat në Shqipëri kanë të dhëna të vakëta në lidhje me zbulimin e korrupsionit nëpërmjet hetimit të pasurisë, teksa kjo praktikë në vendet e zhvilluara është elementi kryesor që çon në zbulimin e burimeve të paligjshme të financimit të ekonomisë.

Sektori i ndërtimit, bashkë me biznesin e lojërave të fatit, historikisht janë etiketuar si lavatriçja e pastrimit të parave të pista. Ndërtimi shihet si sektori me kthimin më të shpejtë të investimit dhe një metode shumë efikase për pastrimin e parë. Ndërtuesit me përvojë e shpjegojnë skemën në këtë mënyrë. Poseduesit e parave të paligjshme bëhen bashkaksionerë me ndërtues që kanë përvojë në sektor, por nuk kanë likuiditete të mjaftueshme.

Në këtë mënyrë, ata investojnë dhe pastrojnë paratë e pista në të njëjtën kohë. Në vitin 2016, Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave ka gjetur 143 blerje të mëdha në cash. Rastet e gjetura shënuan rritje me 36% në krahasim me një vit më parë. Numri i transaksioneve cash në valutë është rritur, por gjithashtu edhe vlera e tyre.

DPP ka referuar se rastet e këmbimit me vlera të mëdha janë rritur. Në vitin 2016 u evidentuan 16 raste këmbimi me vlera të mëdha valute, teksa në vitin 2013, nuk ishte gjetur asnjë rast i tillë. Gjatë 2015-2016 janë hapur 72 zyra të reja të këmbimit valutor. Ky ishte një ritëm jo i zakontë rritjeje në krahasim me periudhën 2009-2013. Revista Monitor