Sektori i ndërtimit kontribuoi me 45% të rritjes ekonomike në gjysmën e parë të vitit 2017, duke rikthyer timonin e modelit ekonomik drejt tij. Bizneset e mëdha nga tregtia dhe industria, të zhgënjyer nga mungesa e alternativave për investime, po orientojnë fondet e lira në sektorin e ndërtimit.

Ekspertët e bankave lajmërojnë për rrezik në sektorin e ndërtesave komerciale dhe atyre të luksit, teksa analistët e ekonomisë hedhin alarmin se, kursimet e shqiptarëve duhet të orientohen drejt sektorëve me produktivitet afatgjatë. Bankat nuk kanë rritur kredinë me të njëjtat ritme me fluksin e ndërtimeve, nga po vijnë financimet?!

Sektori i ndërtimit po shndërrohet sërish në motorin e rritjes ekonomike të vendit, pas eksperimenteve gati dëshpëruese dhe pa rezultat të bizneseve shqiptare për t’u diversifikuar në linjat prodhuese si bujqësia dhe industria. Taksat e larta, kostot në rritje për shkak të mungesës së ekonomisë së shkallës dhe nënçmimit të euros në tregun vendas, i kanë demotivuar investimet me bazë eksporti dy vitet e fundit, duke i bërë ato jo konkurruese me importet. Mungesa e alternativave për investime dhe rritja e likuiditeteve prej prurjeve të turizmit, remitancave, por edhe ekonomisë informale i kanë nxitur edhe një herë vrullshëm investimet në ndërtim, sidomos banesa. Numri i lejeve të ndërtimit në 6-mujorin e parë të 2017-s shënoi një rritje vjetore me 82%, teksa kredia e re për ndërtimin u rrit me 46%, por vlera e dhënë mbetet e njëjtë si në vitin 2012 kur ishin dhënë vetëm 33 leje.

Në 3-mujorin e dytë të vitit, ekonomia e vendit u shtua me 4.06% dhe gati gjysma e kontributit erdhi nga sektori i ndërtimit (1.84%). Teksa modeli ekonomik e ka kthyer timonin nga ndërtimi, ekspertët e ekonomisë dhe analistët e bankave lajmërojnë rreziqe sidomos për produktivitetin e ulët që ato kanë në ekonomi. Nuk ka kaluar as një dekadë që kur stabilishmenti i ekspertëve të ekonomisë nisi një debat se Shqipëria duhet të ndryshonte modelin ekonomik nga ndërtimi dhe konsumi drejt sektorëve më produktivë. Mirëpo diskutimet për modelin nuk morën vëmendjen e qeverive shqiptare, cilat nuk i dhanë një prioritet të qartë zhvillimit të ekonomisë shqiptare, duke e lënë biznesin të orientohet kuturu.

Selami Xhepa, ekspert i politikave ekonomike, është i sigurt se riorientimi i modelit ekonomik drejt sektorit të ndërtimit është me rrezik. “Unë jam i sigurt se këto investime janë pranë greminës, por nuk jam i sigurt se sa larg jemi”. Xhepa thotë se ekonomia e vendit ka hyrë në një fazë ku kursimet e shqiptarëve po krijohen në mënyrë të limituar, ndaj mënyrat për investimin e tyre duhen studiuar me shumë kujdes. Ai thotë se, në të vërtetë, ndërtimi në periudhë afatshkurtër ka kthim të shpejtë të investimit dhe fitim të lartë, por në periudhë afatgjatë këto investime nuk janë produktive, d.m.th nuk gjenerojnë punësim dhe të ardhura. Ai thotë se politikat qeveritare duhet të orientojnë fondet e biznesit drejt projekteve fizibël, sidomos në teknologji dhe në kualifikimin e forcës së punës.

Ekspertët e sektorit bankar shohin fizibël projektet në ndërtimin e banesave për rezidentët në Tiranë dhe investimet për në hoteleri në sektorin e turizmit. Ardian Petollari, drejtor ekzekutiv i Divizionit të Biznesit në Union Bank thotë se, investimet në objekte komerciale dhe banesat e luksit nuk vlerësohen të leverdishme.

Paralajmërimi-Xhepa

“Unë jam i sigurt se këto investime janë pranë greminës, por nuk jam i sigurt se sa larg jemi”. Selami Xhepa thotë se ekonomia e vendit ka hyrë në një fazë ku kursimet e shqiptarëve po krijohen në mënyrë të limituar, ndaj mënyrat për investimin e tyre duhen studiuar me shumë kujdes. Ai thotë se, në të vërtetë, ndërtimi në periudhë afatshkurtër ka kthim të shpejtë të investimit dhe fitim të lartë, por në periudhë afatgjatë këto investime nuk janë produktive, d.m.th nuk gjenerojnë punësim dhe të ardhura

Por kompanitë e ndërtimit, sidomos të përqendruara në sektorin rezidencial në Tiranë, pohojnë se kërkesa për banesa ekonomike dhe për shtresën e mesme në Tiranë, është në rritje. Fatmir Bektashi, presidenti i kompanisë Kontakt sh.p.k., ndër më të mëdhatë në sektorin e banesave në Tiranë, është optimist edhe pse projeksionet demografike nuk e tregojnë këtë. Bektashi pohon se shtresa e mesme në Tiranë ka rritur kërkesën për banesa cilësore të konceptuara me ambiente sociale dhe funksionale. Ky trend po rritet gjithnjë e më shumë edhe nga kërkesa që shqiptarët e Kosovës, Maqedonisë dhe emigrantët jashtë vendit kanë për banesa në Tiranë.

Ai tha se Tirana është kryeqyteti i 10 milionë shqiptarëve në rajon dhe gjithmonë do të ketë një popullsi në rritje të qëndrueshme edhe për 20 vitet në vijim. Më tej, Bektashi pohoi se blerjet po financohen nga kursimet e punonjësve të administratës dhe atyre që punojnë në privat, të mbështetur edhe nga kreditë bankare. Gjithashtu me rënien e interesave të kursimeve në banka dhe mundësitë e kufizuara për investime, Bektashi tha se shumë shqiptarë po blejnë një shtëpi të dytë për investim.

Arben Dervishi, nga Shoqata e Ndërtuesve, i sheh me optimizëm zhvillimet në sektor. Sipas tij, Tirana shtohet me rreth 23 mijë persona në vit dhe kjo do të mbajë lart kërkesën për banesa, teksa sheh një perspektivë të mirë për zgjerimin e investimeve në sektorin e hotelerisë dhe në infrastrukturën publike me aplikimin e Partneritetit Publik Privat në ndërtimin e disa akseve të rëndësishme në rrugët nacionale. Të dhënat e INSTAT tregojnë se më 1 janar 2017, popullsia në Tiranë u rrit me 19 mijë persona, duke arritur në rreth 862 mijë persona, ose rreth 30% e popullsisë së vendit. Në krahasim me vitin 2011, popullsia në Qarkun e Tiranës është rritur me rreth 44%.

Zhvendosja e bizneseve

Përveç bizneseve tradicionale, shumë biznesmenë nga sektorë të tjerë të ekonomisë janë duke u zhvendosur në ndërtim. Kompania Kastrati, e cila kryeson top-listën e kompanive më të mëdha në vend në tregtinë me shumicë dhe pakicë të karburanteve, po zhvendoset në sektorin e ndërtimit.

Vitin e kaluar, Kastrati Group ishte bashkinvestitor në një kompleks banesash “Rezidenca Turdiu” në zonën e Laprakës, teksa gjithashtu është bashkinvestitor në Down Town Albania, një kullë 35 kate, 138 metër të gjatë në afërsi të Rrugës së Elbasanit. Sipas deklarimeve në bilance, norma e fitimit në biznesin e tregtisë së karburanteve shkon 0.5 – 2%, më e ulëta në të gjithë sektorët, teksa në ndërtim, sipas regjistrit statistikor, norma e fitimit në sektorin e ndërtimit i kaloi 10%.

Gjithashtu biznese të tjera nga industria e përpunimit janë duke shkuar drejt ndërtimit. Rritja e taksave dhe çmimit të energjisë i ka bërë produktet shqiptare më pak konkurruese dhe ka ulur fitimet e kompanive. Adi Haxhiymeri, administrator i fabrikës së miellit “Bloja” tha se xhiroja e aktivitetit ra vitin e kaluar me mbi 60%, për shkak të konkurrencës së importit. Tashmë ai po mendon të zhvendoset në sektorin e ndërtimit dhe duke u aktivizuar edhe me investime jashtë vendit.

Haxhiymeri thotë se përvoja ka treguar se investimet në sektorin e industrisë përpunuese nuk po rezultojnë fizibël, teksa bujqësia nuk e siguron funksionimin e zinxhirit të vlerës për shkak të copëzimit të lartë dhe problemeve me pronësinë.

Gjithashtu, biznese të tjera që po nisin aktivitetin rishtas po kthehen në ndërtim. Rritja e taksave në vitin 2014, rritja e çmimeve të naftës, solarit dhe gazit, rritja e taksave dhe tarifave vendore i kanë bërë disa prodhime vendase tërësisht jokonkurruese me importin.

Bizneset i largohen përpunimit

Adi Haxhiymeri, administrator i fabrikës së miellit “Bloja” tha se xhiroja e aktivitetit ra vitin e kaluar me mbi 60%, për shkak të konkurrencës së importit. Tashmë ai po mendon të zhvendoset në sektorin e ndërtimit dhe duke u aktivizuar edhe me investime jashtë vendit. Haxhiymeri thotë se përvoja ka treguar se investimet në sektorin e industrisë përpunuese nuk po rezultojnë fizibël, teksa bujqësia nuk e siguron funksionimin e zinxhirit të vlerës për shkak të copëzimit të lartë dhe problemeve me pronësinë.

Bankat, mbështetje të vakët, nga po vijë burimet e financimit?!

 Teksa sektori i ndërtimit po rikthehet në territorin e rritjes, në ndryshim me periudhën para 2018 nuk po financohet nga kredia bankare. Në rast të shfryrjes së çmimeve nga mbioferta për banesa, bankat janë të mbrojtura pasi nuk janë financuesit kryesorë të sektorit, por individët që kanë investuar në pasuri të paluajtshme janë të ekspozuar ndaj rënies së vlerës.

Në fund të gjashtëmujorit të parë 2017, teprica e kredisë për ndërtim nuk ka shënuar ndryshime të rëndësishme kundrejt dhjetorit 2016, por ra me 1.6% ndaj një viti më parë, duke bërë që pesha e saj të ulet në nivelin e 13.6% të tepricës së kredisë së bizneseve, dukshëm poshtë nivelit prej rreth 20% të regjistruar gjatë harkut kohor 2007 – 2011.

Stoku i kredisë për ndërtimin është me rënie për shkak të fshirjes së kredive të këqija nga bilancet e bankave, por kredia e re për sektorin ka shënuar rritje vjetore me 45% në janar-gusht 2017. Kredia e re për sektorin e ndërtimit ishte 17.3 miliardë lekë gjatë 8-mujorit 2017, nga 9.3 miliardë lekë që ishte në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Nga ana tjetër, lejet për ndërtimin janë rritur me ritme më të larta. Duke bërë një krahasim të lejeve të ndërtimit me kredinë e re për ekonominë shihet se në vitin 2012, ishin dhënë vetëm 37 leje, teksa kredia e re ishte 17 miliardë lekë. Këtë vit, lejet e dhëna për 6-mujorin ishin 268 dhe kredia e re ishte po 17 miliardë lekë.

Kjo praktikë po shkon përkundër zhvillimeve të parakrizës së vitit 2008, kur sektori financohej nga kredia. Shifrat zyrtare të Bankës së Shqipërisë konfirmojnë se në vitet 2005-2008, kredia në sektorin e biznesit për ndërtimin shënoi rritje vjetore më shumë se 50% në vit. Pikërisht nga kreditimi i lartë që pësoi sektori i ndërtimit, rënia e mëvonshme krijoi problematikë në banka, pasi pjesa më e madhe e kredisë së keqe ishte pikërisht nga kompanitë e ndërtimit. Lidhur me sektorët kryesorë të ekonomisë, sektori i ndërtimit ka shënuar ritmin më të shpejtë të rritjes së kredive me probleme, duke arritur në 29.6% në qershor të vitit 2012, nga 7.6% në fund të vitit 2008. Gjatë vitit të kaluar, 455 leje për të ndërtuar u dhanë në të gjithë vendin, me një rritje 167% krahasuar me një vit më parë, ndërsa në 6-mujorin parë të 2017-s ritmi ka qenë i lartë.

Petollari nga Union Bank thotë se bankat tani janë më skeptike me financimin e projekteve në ndërtim. Ai shpjegoi se ka një interes të shtuar për sektorin e ndërtimit. Në këndvështrimin e bankierit, ka leverdi në investimet në hoteleri dhe ndërtesat rezidenciale në periferi dhe më pak të leverdishme ndërtimet komerciale.

Sipas tij, bankat në këtë cikël të ri të sektorit janë më të mbrojtura pasi, kreditë janë duke u dhënë në bazë të historikut të të kompanive. Para vitit 2008, kompanitë e ndërtimit kreditoheshin po të kishin qoftë edhe vetëm një NIPT në Tatime, por kjo nuk ndodh më. Kredia jepet duke marrë në konsideratë historikun e kompanisë. Ai tha se tashmë, kompanitë e ndërtimit janë më të strukturuara në kërkesat e tyre dhe kanë projekte më të plota. Si në bregdet, ashtu edhe në Tiranë, ku projektet janë të përqendruara në blloqe të mëdha dhe nga kompani të konsoliduara tashmë.

 Financimi nga ekonomia informale, si funksionon skema

Tre vitet e fundit është rritur dukshëm numri i pasurive të paluajtshme që po financohen nga burime të panjohura. Vetëm gjatë viteve 2015-2016 janë mbi 700 blerje në banesa e toka, të cilat e kanë të panjohur burimin e financimit sipas të dhënave nga Drejtoria e Parandalimit dhe Pastrimit të Parave (DPPP). Sipas të dhënave, rastet janë shtuar dukshëm, duke marrë në konsideratë se në vitin 2013 ishin evidentuar vetëm 29 blerje pasurish me burime të panjohura. DPPP sqaron se zakonisht rastet raportohen se kanë marrë financime në formën e huave jobankare, por burimi i tyre është i dyshimtë. Rastet janë referuar në Prokurori. Statistikat në Shqipëri kanë të dhëna të vakëta në lidhje me zbulimin e korrupsionit nëpërmjet hetimit të pasurisë, teksa kjo praktikë në vendet e zhvilluara është elementi kryesor që çon në zbulimin e burimeve të paligjshme të financimit të ekonomisë.

Burimet nga Banka e Shqipërisë pohojnë se sektori i ndërtimit nuk po financohet me kredi bankare. Në këndvështrimin e sektorit bankar, kjo mund të shihet edhe si një zhvillim pozitiv, pasi flluska që mund të përfshijë sektorin nuk do të prekë bankat. Sektori i ndërtimit, bashkë me biznesin e lojërave të fatit, historikisht janë etiketuar si lavatriçja e pastrimit të parave të pista. Ndërtimi shihet si sektori me kthimin më të shpejtë të investimit dhe një metode shumë efikase për pastrimin e parë. Ndërtuesit me përvojë e shpjegojnë skemën në këtë mënyrë. Poseduesit e parave të paligjshme bëhen bashkaksionerë me ndërtues që kanë përvojë në sektor, por nuk kanë likuiditete të mjaftueshme.

Në këtë mënyrë, ata investojnë dhe pastrojnë paratë e pista në të njëjtën kohë. Në vitin 2016, Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave ka gjetur 143 blerje të mëdha në cash. Rastet e gjetura shënuan rritje me 36% në krahasim me një vit më parë. Numri i transaksioneve cash në valutë është rritur, por gjithashtu edhe vlera e tyre. DPP ka referuar se rastet e këmbimit me vlera të mëdha janë rritur. Në vitin 2016 u evidentuan 16 raste këmbimi me vlera të mëdha valute, teksa në vitin 2013, nuk ishte gjetur asnjë rast i tillë. Gjatë 2015-2016 janë hapur 72 zyra të reja të këmbimit valutor. Ky ishte një ritëm jo i zakontë rritjeje në krahasim me periudhën 2009-2013.

Mungojnë alternativat, interesant turizmi

Pas krizës së vitit 2008, mundësitë për të azhurnuar fondet e lira në ekonomi janë kufizuar. Mungesa e financimeve nga bankat, maturimi i sektorit të ndërtimit dhe rënia e konsumit e zhvendosi vëmendjen e bizneseve për investime pas vitit 2012 drejt fermave me kafshë dhe sera. Mirëpo kostot për shkak të mungesës së zinxhirit mbështetës dhe copëzimi i lartë i tokës bujqësore, i ka bërë shumë shpejt këto investime jo fizibël.

Importi i bazës ushqimore në bujqësi me gati 80% i ka zhgënjyer shumë shpejt ndërtuesit shqiptarë që u sulën drejt fermave. Nga ana tjetër, Shqipëria ka ende shumë burime natyrore të pashfrytëzuara dhe sektorë të pamaturuar që paraqesin mundësi. Por llogaritë e momentit nuk është se japin shumë alternativa për fitime. Eksperti Xhepa thotë se, qeveria duhet të marrë situatën në dorë. Fillimisht duhet të përcaktohen prioritetet dhe të aplikohen politikat lehtësuese që nxisin kapitalin njerëzor dhe investimet në sektorë me produktivitet të qëndrueshëm. Xhepa këshillon që orientimet e investimeve të bëhen nga teknologjia si një kërkesë e kohës dhe së ardhmes.

Ardian Petollari, drejtor ekzekutiv i Divizionit të Biznesit në Union Bank tha se, modeli ekonomik duhet të orientohet në projekte fizibël dhe produktivitet afatgjatë. Sipas tij, bankat janë gati të kreditojnë këto projekte. Ai tha se momentalisht janë me leverdi dhe ka një orientim edhe të bizneseve dhe kredive bankare në financimin e hoteleve me katër dhe pesë yje në bregdet. Vitet e fundit, numri i të huajve që vizitojnë vendin tonë është rritur në mënyrë të qëndrueshme, ndaj kërkesa për akomodim do të jetë në rritje edhe në vijim.

Arben Dervishi nga Shoqata e Ndërtuesve, pohon se Shqipëria është ende një vend me mangësi të shumta infrastrukturore, ndaj dhe hapësirat brenda sektorit të ndërtimit janë të mëdha.

Turizmi me perspektivë

Ka një orientim edhe të bizneseve dhe kredive bankare në financimin e hoteleve me katër dhe pesë yje në bregdet. Vitet e fundit, numri i të huajve që vizitojnë vendin tonë është rritur në mënyrë të qëndrueshme, ndaj kërkesa për akomodim do të jetë në rritje edhe në vijim.

Kullat dhe qendrat tregtare, investime të rrezikshme

Sipërfaqja e qendrave tregtare në Tiranë i ka kaluar 200 mijë metra katrorë, duke konkurruar denjësisht me vendet e zhvilluara, por kjo nuk po e pengon planifikimin e qendrave të reja, që pritet të ndërtohen në pothuajse të gjitha kullat e reja. Me një treg shitjesh prej vetëm 300 milionë eurosh, sipërmarrësit paralajmërojnë se Tirana nuk mban më dhe çdo biznes i radhës mund të jetë një gabim. Me një mesatare prej 235 m2 për 1000 banorë, Shqipëria ia kalon edhe vendeve perëndimore, si Italia, Gjermania, Franca, Spanja.

Në plan është edhe ndërtimi i kullave. Plani i ri rregullues i kryeqytetit nuk i specifikon sa dhe ku do të ngrihen kullat në Tiranë, por ato pritet të zhvillohen përgjatë viteve. Ndërtuesit thonë se në Tiranë pritet të ngrihen rreth të paktën 15 kulla. Urbanistët sqarojnë se plani synon në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së Bulevardit të Ri deri te Parku i Liqenit. Së fundmi, qeveria ka miratuar një projektligj, i cili synon negocimin e një kontrate investimi prej 250 milionë dollarësh nga një kompani private nga Dubai, e cila ka shprehur interes për ndërtimin e një kulle në zgjatimin e bulevardit të ri të Tiranës.

“Oferta e re në planifikim e sipër është shumë e lartë dhe vështirë për t’u thithur nga tregu. Duhet theksuar se Tirana aktualisht mbetet një nga tregjet ku stoku i apartamenteve të pashitura është shumë i lartë”, pohon Stela Dhami, drejtore menaxhuese e agjencisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme, Colliers International. / Blerina Hoxha/