Tregu i pasurisë së paluajtshme në Tiranë po tejkalon dhe parashikimet më optimiste të aktorëve të tregut. Në zona të caktuara, çmimet e apartamenteve, edhe pse janë rritur me 20% në harkun kohor të një viti, po shiten me shpejtësi, madje pa financim nga bankat e nivelit të dytë. Ecuria e kredisë për banesë e raportuar nga Banka Qendrore ka pasur rritje normale në krahasim me periudhën më parë.

Kush po blen në Tiranë? A ka ndikuar taksa e infrastrukturës në rritjen e çmimeve, apo këto të fundit po nxiten nga kërkesa?

Blerja e një shtëpie është një nga vendimet më të vështira për t’u marrë. Blerim M., stomatolog në të tridhjetat, prej më shumë se gjashtë muajsh po planifikon të blejë një apartament të ri dhe të jetojë më vete. Në vetëm pak muaj, Blerimi konstatoi se në zona të caktuara, çmimet kishin shënuar rritje drastike, deri në 250 euro për metër katror. Në rast se do të kishte nxituar për ta blerë shtëpinë përpara dhjetorit, për një apartament 100 metra katrorë do të kishte kursyer rreth 25 mijë euro. Rritja, edhe pse ishte parashikuar prej ndërtuesve, në zona të caktuara ka kapërcyer parashikimin e aktorëve të tregut.

Rritja e çmimeve vjen në një periudhë kur oferta për apartamente të reja është më e lartë, lejet e ndërtimit shënuan rritje në tremujorin e tretë të vitit të kaluar. Të dhënat e INSTAT tregojnë se ka një rritje të ndjeshme të lejeve të ndërtimit të dhëna në kryeqytet. Për 9-mujorin 2017 janë dhënë gjithsej 167 leje ndërtimi nga 65 për të njëjtën periudhë të një viti më parë, me një rritje prej 157%.

Krahas rritjes së lejeve të ndërtimit, po rriten çmimet, dhe po ashtu kërkesa. Me rritjen e ofertës (shtimit të lejeve), rrjedhimit çmimet duhet të uleshin. Rritja e çmimeve në një periudhë kur oferta po shtohet, është reflektim i një kërkesë të lartë.

Për këtë arsye, “Monitor” kreu një vëzhgim të tretë për të parë si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve në Tiranë në muajin e parë të këtij viti. Dy vëzhgimet e mëparshme janë kryer në muajt shkurt dhe tetor të vitit që lamë pas. Si referencë janë marrë të njëjtët objekte apo projekte.

Rriten lejet e ndërtimit, rriten çmimet, por edhe kërkesa

Koha ka mbajtur mirë këto ditë janari dhe puna në tre pallatet e reja në ndërtim e sipër në kompleksin Delijorgji, duket se po ecën me shpejtësi. Të interesuar si blerës në zyrën e shitjeve të këtij kompleksi, takojmë Merin, menaxheren e shitjeve, e cila na prezantoi me tre godinat e reja që kërkojnë minimalisht 1 deri në 2 vjet që të përfundojnë.

Në varësi të orientimit dhe të sipërfaqes, çmimi për metër katror varionte nga 1300 deri në 1450 euro. Krahasuar me shkurtin dhe tetorin e një viti më parë, çmimet janë rritur me 100-250 euro për metër katror. E pyetur për arsyet e rritjes së çmimit në një hark kaq të shkurtër kohor, Meri tregoi se taksa e infrastrukturës, por edhe rritja e kostove të ndërtimit, ishin arsyet që i detyruan që në tre godinat e reja të kompleksit të rrisnin çmimin.

Edhe pse me një rritje çmimi prej 20%, menaxherja e shitjeve nuk kishte shumë apartamente të pashitura për të prezantuar. Apartamentet po shiteshin me shpejtësi pa përfunduar ende. Meri tregoi se ato nuk kanë asnjë marrëveshje me ndonjë bankë të nivelit të dytë, për të ndihmuar financimin e blerjeve, dhe për më tepër kërkonin 60% të shumës të parapaguar. Për një apartament 100 metra katrorë (duke përfshirë sipërfaqet e përbashkëta), vlera me çmimet që dha menaxherja e shitjeve shkon në 145 mijë euro. Si parapagim për apartamentin e rezervuar duhen 87 mijë euro. Duke qenë se bankat e nivelit të dytë nuk financojnë blerje pa dokument pronësie, do të thotë që pjesa më e madhe e rezervimeve për shtëpi janë bërë me financim 100% të individëve.

Në projektin ngjitur me Delijorgjin, i cili po ndërtohet nga Arlis Ndërtim, çmimet nuk kishin ndryshuar për këtë kompleks, punimet e të cilit nisën në tetor, por punimet kishin përparuar. Sikurse rrëfyen menaxheret e shitjes, edhe në këtë projekt, kishte pak mundësi për të zgjedhur. Rezervimet e apartamenteve kishin filluar që në themel dhe financimet ishin bërë nga të ardhurat e individëve, pasi edhe Arlis Ndërtim nuk kishte marrëveshje me bankat e nivelit të dytë.

Arsyet që japin ndërtuesit

Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës së Ndërtuesve, pranon se ka një tendencë të shtrenjtimit të apartamenteve në të gjithë Tiranën, me 50 deri në 100 euro për metër katror. Në periferi, rritja ka qenë më e lehtë, me rreth 50 euro për metër katror. Sipas tij, tre janë arsyet kryesore:

–Së pari, ka një rritje të kërkesës, jo vetëm nga paratë informale, por edhe nga individë e familje të reja që po blejnë përmes kredive.

–Së dyti, ka një rritje të cilësisë së ndërtimit nga firmat, në reflektim dhe të kërkesës së klientëve që tani duan apartamente më cilësore.

–Së treti, ka një rritje të përgjithshme të kostove të ndërtimit. Efekti i taksës së infrastrukturës, e cila nga viti i kaluar u rrit në 8% të vlerës së shitjes, nga 4% e kostos që ishte më parë, vijon të japë efekt për ndërtimet e reja.

Shtimi i taksave dhe shtrenjtimi i lëndëve të para janë arsye të tjera. Dervishi thotë se tashmë, kosto minimale e ndërtimit është minimumi 500 euro për metër katror, duke përfshirë dhe pjesën e pronarit të tokës, nga 300 euro që ishte disa vjet më parë.

Dervishi shton se në qendër do të ketë gjithnjë rritje, pasi ka kërkesë, teksa është një vend që i ka afër të gjithë shërbimet. Në qendër, çmimi do të shkojë minimumi 3000 mijë euro për metër, teksa në zonën e Televizionit e ka arritur këtë vlerë që gjatë vitit të kaluar. Në zonën e Bllokut, çmimet janë 1800-2000 euro për metër katror, apartamentet në pallatet ekzistuese.

Shtrenjtimi i apartamenteve në pallatet e reja ka tërhequr dhe ato të vjetrat. Dervishi shton se ato shiten mesatarisht 200 euro më pak.

Ai pohon se ka dhe një rritje artificiale të çmimeve, pasi nëse shkon për të blerë mund të marrësh zbritje të lartë.

Ka dhe një vlerësim në treg, që ndërtimet e reja që pritet të kryhen në qendër të Tiranës (kullat), mund të arrijnë deri në 4,000 euro për metër katror, ndonëse Dervishi shton se ky është një çmim tepër i lartë.

Rritje, jo vetëm në Rrugën e Kavajës

Në Komunën e Parisit, ngjitur me Parkun Olimpik të Tiranës, Alba Konstruksion, sapo kishte nisur ndërtimin e një objekti. Sipas të dhënave të afishuara në tabelën prezantuese të projektit, leja e zbatimit ishte dhënë në datën 18 janar të këtij viti.

Të interesuar për të rezervuar një hyrje kontaktojmë me personat që po punonin në kantier. Sipas tyre, çmimet fillestare të këtij objekti ishin 2800 euro për dyqanet dhe 1500 euro/m² për banesat. Çmimet në atë zonë, në fillim të vitit të shkuar, sipas të dhënave që “Monitor” mblodhi në terren, ishin rritur, në krahasim me 1000- 1200 euro për metër katror.

Për të konfirmuar çmimin, “Monitor” kontaktoi një prej ndërtuesve të objektit. Sipas ndërtuesit, çmimi për metër katror është ndikuar për shkak të taksës së infrastrukturës, kostove të ndërtimit, por edhe koeficientit që kanë kërkuar pronarët e truallit. Megjithatë ndërtuesi tha se çmimi është fillestar, ai parashikon se çmimi mund të rritet në një fazë të mëvonshme të projektit me rreth 50 euro për metër katror. Për rezervim kaq të hershëm, çmimi mund të ulej në të njëjtën masë.

Projekti, në një zonë strategjike, ngjitur me Unazën e Re, por edhe me dalje të shpejtë në Komunën e Parisit, te Liqeni Artificial, parashikohet që të përfundojë pas dy viteve e gjysmë.

Hovi i një zone

Rritje çmimi kanë shënuar edhe objektet e reja në ndërtim në zonën lindore. Nga të dhënat e mbledhura nga “Monitor” në terren, në fund të tetorit, luhatje të çmimit kishte në kompleksin ku po ndërton Orion Construction.

Projekti Tower Brige 3, në Kinostudio, është në përfundim të punimeve, megjithatë menaxheri i shitjeve, Roland Kacadeli, tha gjatë interesimit të “Monitor” se 70% e objektit ishte shitur. Në shkurt të këtij viti, çmimi për metër katror në kompleksin Tower Brige 3 ishte 740 euro. Aktualisht, çmimi për metër katror është 790 euro, por për banesa në katet më të ulëta dhe me orientim më të pëlqyer, ishte dhe më shumë se 800 euro.

Po në atë zonë, tek Oxhaku, firma e Progeen ka përfunduar projektin. Nga i gjithë projekti, kishin mbetur pa shitur vetëm tri hyrje. Edhe pse më lirë se pallatet e reja në atë zonë, çmimi i apartamenteve ka shënuar rritje në pak muaj. Fillimisht projekti kishte dalë me një çmim shitje prej 720 euro, në hyrjet e fundit, menaxheri i shitjeve dha çmimin prej 750 euro për metër katror.

Po e njëjta firmë ka përfunduar ndërtimin në rrugën “5 Maji”, me një çmim prej 1150 eurosh për metër katror, rreth 150 euro më shumë se çmimi mesatar i zonës.

Zona lindore e Tiranës ka marrë zhvillim pozitiv. Këtë e konfirmojnë dhe agjencitë e pasurive të paluajtshme. Është një nga zonat që mund të blesh pak më shtrenjtë, por individët nxiten kryesisht pasi janë brenda Unazës së Vogël të Tiranës. Zona ka marrë fokus të ndryshëm dhe në të përfshihen lagjet në Rrugën Bardhyl, Hoxha Tasim, deri te Farmacia 10. Megjithatë nuk është ende një zonë që të njihet për kërkesë të lartë nga biznesi. Vendndodhja e zyrës lidhet me lehtësitë që ka nevojë biznesi.

Rikthehet në modë blerja në “themel”

Fenomeni i blerjes së apartamenteve në themel nuk është i ri. Kur ndërtimi mori hov në Tiranë, të shumtë ishin që rezervonin apartamentin pa nisur ndërtimi, duke iu referuar si “blerje në themel”. Ndërtuesit, për të mbledhur sa më shumë likuiditete, tërhiqnin blerësit potencialë me çmime më të favorshme.

Aktorët e tregut argumentojnë se pasi ndërtimi arrin drejt fundit, ndërtuesit rrisin çmimin. Duke qenë se në përfundim të projektit, investitorët kanë më pak rreziqe për mungesë likuiditeti, mbajnë çmime të larta për të rritur fitimet. Dikur “blerjet në themel” bëheshin me këste të vogla. Ajo çka është ndryshe në këtë periudhë është përqindja e shumës që ndërtuesit kërkojnë paradhënie për të rezervuar një apartament, e cila në pjesën më të madhe të rasteve është mbi 50% të shumës totale.

Blerjet, jo domosdoshmërisht me kredi

Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë për periudhën janar-dhjetor, huaja e re për kredinë për banesë për individë shënoi një rritje vjetore normale prej 6.7%. Siç shihet dhe nga grafiku për periudhën shtator-tetor-nëntor, huaja e re ka qenë në nivele të njëjta me një vit më parë. Rritja vjetore e stokut të kredisë në nëntor ishte rreth 3%, nga 1.5% që ishte në vitin e mëparshëm.

Rritja më e madhe e kredive për banesë ka qenë në muajt e parë të vitit të kaluar, ku rekordin e shënoi marsi i 2017-s. Në fillim të vitit 2017 u shënua rritje e çmimeve të banesave, por edhe e blerjeve të apartamenteve me parë në dorë.

Sipas agjencisë së pasurive të paluajtshme, fillimi i vitit njihet për lëvizje të tregut, duke qenë se individët kryesisht parapëlqejnë të marrin vendime në fillim të vitit.

A janë rritur kostot e ndërtimit?!

Një nga arsyet kryesore që ndërtuesit japin për rritjen e çmimeve të apartamenteve është rritja e kostove të ndërtimit.

Sipas Sokol Kikës, ndërtues, në lidhje me materialet e para ka ndryshime të vogla të kostove. E rëndësishme është që të paktën një pjesë e firmave serioze nuk mund të ndërtojnë pa iu përshtatur kërkesave të kohës.

Izolimi është tani një kërkesë që e kërkon edhe një klient i cili nuk ka ndonjë përvojë të madhe në ndërtim, që të ketë eficiencë energjie. Ndikimi i izolimit është 2-2.5 euro për metër katror. Por ka edhe elemente të tjera, si p.sh. cilësia e hidrosanitareve, struktura e brendshme. Ka rritje të kërkesave dhe sistemimeve të brendshme që kërkojnë edhe arkitektë, kërkesa për ndriçim apo disa përshtatje të reja për sa i përket projektit.

Sipas të dhënave të INSTAT, nuk raportohet një rritje në kostot e ndërtimit për banim. Në raportin e publikuar në dhjetor të vitit që lamë pas, ndryshimi vjetor i indeksit të kushtimit në ndërtim për tremujorin e tretë të 2017-s ishte 0.5%, ndërsa ndryshimi me një tremujor më parë ishte vetëm 0.1%.

Indeksi i Kushtimit në Ndërtim mat ecurinë e materialeve të ndërtimit, të fuqisë punëtore dhe të shpenzimeve të tjera kapitale që përdoren në ndërtimin e një banese tip me 8 deri në 10 kate.

Shpenzimet janë klasifikuar në përputhje me klasifikimin që përdor EUROSTAT për Indeksin e Kushtimit në Ndërtim, në gjashtë grupe kryesore si më poshtë:

• Shpenzime për materiale
• Shpenzime për paga
• Shpenzime për makineri
• Shpenzime transporti
• Shpenzime për energji
• Shpenzime të tjera

Taksa e ndikimit në infrastrukturë

Ndërtuesit, por edhe aktorët e tregut, i referohen Taksës së Ndikimit në Infrastrukturë si një prej faktorëve kryesorë që ka ndikuar në rritjen e çmimit.

“Është rritur taksa e infrastrukturës. Taksa e ndërtimit llogaritej 4% e kostos së ndërtimit, ndërsa tani është 8% mbi çmimin e shitjes. Kjo ka ndikuar në rritjen e kostove me rreth 50 euro për metër katror”, – tha Sokol Kika, ndërtues.

Sipas nenit, baza e taksës është vlera në lekë e investimit të ri që kërkohet të kryhet ose vlera në lekë e çmimit të shitjes për metër katror të investimit të ri.

Ligji referon se në rastin e ndërtimeve për qëllime banimi apo njësi shërbimi nga shoqëritë e ndërtimit, të cilat nuk destinohen për përdorim në sektorin e turizmit, industrisë apo përdorim publik, taksa e ndikimit në infrastrukturë është në masën 4% deri 8% të çmimit të shitjes për metër katror. Baza e taksës është vlera në lekë për metër katror e çmimit të shitjes së njësive të shërbimit apo ndërtesave për qëllime banimi. Çmimi i shitjes për metër katror bazohet në vlerën referuese të vlerës së tregut, sipas përcaktimeve në udhëzimin e Këshillit të Ministrave, “Për miratimin e kostos mesatare të ndërtimit të banesave nga Enti Kombëtar i Banesave”, që miratohet çdo vit.

Detyrimi për pagesën e taksës i takon investitorit dhe duhet të paguhet që në fillim të investimit.

Rritja e çmimit tejkalon edhe parashikimet më optimiste

Ndërtuesit dhe agjencitë e pasurive të paluajtshme kanë pritshmëri të ndryshme lidhur me ecurinë e çmimeve të apartamenteve gjatë këtij viti. Hajredin Fratari, ndërtues, tha se çmimet do të jenë në rritje. Ai tha se arsyeja kryesore për rritjen e sektorit të ndërtimit rezidencial është kërkesa dhe planet urbanistike të Bashkisë. Fratari pohon se kërkesa për banesa me kosto të lirë dhe mesatare në periferi do të jetë në rritje të qëndrueshme edhe për këtë vit, duke shtuar se ka një trend rritës për banesa që kalojnë edhe të 900 eurot. Sipas tij, çmimet pritet të rriten më tej për 2018 me rreth 100 euro për metër katror. Fratari tha se të gjitha objektet që do të ndërtohen më 2018 do të paguajnë taksë infrastrukture 8% në bazë të vlerës së shitjes së tyre.

Arben Dervishi, nga Shoqata e Ndërtuesve, parashikon se çmimet do të jenë në varësi të ndërtimit, çka nënkupton vendin dhe cilësinë e objektit. Ai tha se në qendër dhe brenda zonës së Unazës së Madhe, çmimet do të jenë në rritje, ndërsa në periferi pritet të ketë ulje.

Ndryshe nga ndërtuesit, këtë vit agjencitë e pasurive të paluajtshme parashikojnë qëndrueshmëri. Në 2018-n do të aplikohet edhe taksa mbi pronën, e cila ndryshon në objektet për banim dhe ato për biznes. Sipas aktorëve të tregut, taksa e re nuk do të transferohet në çmim, por do të mbahet nga pronarët.

Vitin e kaluar, çmimet e apartamenteve u rritën në muajt e vitit me rreth 10% në zonën brenda Unazës, duke reflektuar kërkesën e shtuar, teksa u rrit dukshëm blerja e apartamenteve në cash. Në gjysmën e dytë, tregu u stabilizua, pas shtimit të ofertës si rrjedhojë e rigjallërimit të ndërtimeve, duke shënuar rënie të lehtë në zonën e qendrës. Por, në periferi apartamentet u shtrenjtuan me 50-100 euro për metër katror, duke arritur në 450-600 euro për metër katror si rrjedhojë e rritjes së kostos së ndërtimeve.

Në zonën përreth Unazës, çmimet luhaten nga 800-900 euro, deri në rreth 3000 euro, afër TVSH-së, që është dhe zona më e shtrenjtë në kryeqytet.