Hyrije Zhusti, mësuese e ve dhe nënë e një djali 11 vjeçar pagoi pesë milionë lekë për të blerë një apartament në Lagjen 5 në Durrës përmes disa kontratave noteriale të nënshkruara nga viti 2012 deri në vitin 2016.

Zhusti jetonte me qira në Durrës dhe pas vdekjes së të shoqit në vitin 2010, shiti shtëpinë në Vlorë dhe mori një kredi bankare për të plotësuar vlerën e apartamentit të ri, kredi të cilën duhet ta shlyejë deri në vitin 2025.

Gruaja i tha BIRN se hyri në kontakt me ndërtuesin Kujtim Kllogjeri, pasi i rekomanduan se pallati 12-katësh i tij në lagjen 5 të Durrësit kishte “punime cilësore dhe çmime të leverdisshme”.

Por ndërsa po bëhej gati të rregullonte shtëpinë për të banuar në të, dikush tjetër u shfaq me një kontratë të ngjashme në dorë, ndërroi bravën dhe i zuri apartamentin.

Hyrije Zhusti kuptoi se në vend të shtëpisë, kishte blerë me para një konflikt të vazhdueshëm gjyqësor.

Prej më shumë se dy vitesh, Zhusti endet nëpër gjykata për të zgjidhur çështjen e pronësisë përballë dy pretenduesve të tjerë që kanë blerë të njëjtin apartament me të. Ajo i tha BIRN se kjo çështje i ka shkaktuar probleme shëndetësore si dhe borxhe të tjera shtesë, të papërballueshme për xhepin e saj.

“Një herë humba ndjenjat në korridorin e Gjykatës së Apelit,” thotë Zhusti ndërsa shton se kishte qëndruar katër orë e pavetëdijshme në spital. “Të afërmit e mi nuk ma hapin më telefonin se kanë frikë se u kërkoj para borxh për të vijuar gjyqet,” shtoi ajo.

Hyrije Zhusti nuk është e mashtruara e vetme nga ndërtuesit e pallateve, që rrezikon të mbetet e pastrehë pasi shpenzoi gjithçka kishte. Të dhënat e siguruara nga BIRN tregojnë se dhjetra qytetarë si ajo ndodhen në procese gjyqësore për apartamentet që rezultojnë të shitura disa herë, ndërkohë që ndërtuesit mashtrues kanë zbrazur llogaritë bankare dhe u kanë shpëtuar ndëshkimeve për pasojat e shkaktuara.

Kujtim Kllogjeri, ndërtues i kompanisë “G&Xh” sh.p.k dhe ish-kryebashkiak i Gramshit në vitet ’90 u dënua me 12 vjet burg nga Gjykata e Apelit të Durrësit për mashtrimin e 39 personave përmes shitjes së shumëfishtë të apartamenteve. Por në vend që të vuante dënimin, Kllogjeri “u zhduk” dhe nuk i dihet vendndodhja prej shkurtit të vitit 2017.

I pyetur nga BIRN, avokati i Kllogjerit, Ilir Haznedari tha se klienti i tij nuk ndodhet në Shqipëri.

“Unë nuk e gjej dot vetë, nuk jam në kontakt me të pasi nuk ndodhet në Republikën e Shqipërisë. Është dënuar, por mua nuk më rezulton në Shqipëri,” tha avokati për BIRN.

Dyert dhe brava të shqyera

Qyteti i Durrësit ka një rekord të keq me raste të ngjashme mashtrimesh me pasoja të rënda për qytetarët. Prej vitit 2014, gjykatat kanë shqyrtuar dosjet për të paktën 4 ndërtues të tjerë me të njëjtat akuza, por tre prej tyre janë konsideruar si konflikte civile mes ndërtuesit dhe blerësve.

Një prej ndërtuesve, Rrapush Hoxholli u dënua në Shkallën e Parë me 10 vjet burg,  por vendimi u prish në Apel, ndërsa prokuroria ka çuar dosjen për rekurs në Gjykatën e Lartë.

Denoncime të ngjashme të qytetarëve të mashtruar janë shënuar edhe në Tiranë, Fier apo Vlorë. Pak ditë më parë, policia në Tiranë njoftoi arrestimin e Eqerem Mehmetaj, i dënuar me 8 vjet burg nga Gjykata e Apelit në Vlorë për mashtrimin e dhjetra personave në Fier, të cilët kanë blerë 16 apartamente nga dy herë.  Ngjashëm në Tiranë,  një tjetër ndërtues u dënua me 18 vjet në mungesë pasi kishte mashtruar 36 persona duke u marrë minimalisht 2.5 milion lekë secilit.

Mashtrime të tilla kanë shkaktuar pasoja të rënda mbi një numër të madh njerëzish dhe u kanë krijuar atyre drama familjare të pafundme.

Klodjan Kapiti i tha BIRN se i pagoi Kujtim Kllogjerit 30.000 mijë euro për një apartament 68 m2 në vitin 2011. Por vetëm pak kohë më vonë mësoi se apartamenti i tij i ishte shitur më herët një tjetër personi.

“Kur shkova një ditë tek apartamenti gjeta dy të moshuar. Jetonin aty me dy krevate portativë. Isha shumë i sigurt se unë i kisha dokumentet, por ata më treguan një kontratë të tyren të vitit 2009, ndërsa unë e kisha të vitit 2011”, tha ai për BIRN.

Pallati 12-katësh i kompanisë së Kllogjerit është ende i papërfunduar dhe i mungojnë parmakët dhe ashensori. Në dyert e apartamenteve, përkrah emrave të familjarëve gjen bashkangjitur edhe ndonjë paralajmërim.

Në derën e Kapitit shkruhet: “Mos e prek derën! Klodi Kapiti”. Bashkangjitur me të është shënuar edhe  numri i telefonit. Të tjera dyer duken se janë hapur me forcë dhe janë gjysmë të shqyera.

Kapiti i tha BIRN se pasi mësoi se apartamenti që kishte porositur ishte zënë, ai vetë zuri një tjetër apartament në të njëjtin pallat. Aty ka vënë edhe paralajmërimin. Kapiti i quan të gjithë pretenduesit “viktima”, por shton se tani për tani secili po përpiqet të marrë ç’të mundet.

“Të gjithë kanë paguar para”, thotë ai, ndërsa tregon se vetë vijon të jetojë me qira për shkak të problemeve që ka prona ku ai investoi kursimet e tij.

Klodjan Kapiti shtoi se ka fituar në gjykatë të drejtën që të marrë pas paratë, por ai nuk e gjen dot ndërtuesin.

“Përmbaruesit nuk kanë gjetur asnjë qindarkë të tij në banka për të kompensuar humbjen,” shtoi Kapiti.

Edhe Zhusti tregon se edhe porta e apartamentit ku ajo po jeton tani është hapur disa herë me forcë prej pretenduesve apo përmbaruesve pas vendimeve të ndryshme të gjykatave.

Ndërsa Vasil Rrapi, 63 vjeç i tha BIRN se jeton që prej vitit 2011 me qira, ndonëse ka paguar 37 mijë euro për një apartament me pajme nga deti në Durrës.

“Kam një kontratë me ndërtuesin e pallatit, që provon edhe shumën prej 37 mijë euro të paguar ende pa u hapur themelet e godinës. Ai e ka rishituar këtë apartament,” thotë Rrapi.

Shitja disa herë e apartamenteve i është mbivendosur problemeve të tjera me pronat në Shqipëri, që  rezultojnë si një nga motivet kryesore të konflikteve me pasoja të rënda, siç gjeti BIRN në një shkrim të korrikut.

Pronësia, për shkak të problemeve të krijuara pas reformës së fillimit të viteve 90’ që njihet edhe si “Ligji 7501”, lëvizjeve të popullsisë gjatë tranzicionit, mungesës së kontrollit mbi territorin apo ndërtimet pa leje është një nga problemet kryesore të Shqipërisë edhe sipas raporteve të përvitshme të Komisionit Europian e Departamentit të Shtetit.

Kurthi me lejet e ndërtimit

Avokati Besnik Plaku që ka mbrojtur disa herë interesa personash të mashtruar prej ndërtuesve i tha BIRN se mungesa e kulturës juridike ka vënë në vështirësi dhjetra qytetarë, që mendojnë se një shtrëngim dore apo një kartë e panoterizuar vlejnë për t’u përdorur edhe pas disa vitesh.

“Një pjesë e kontratave mes shitësit dhe blerësit nuk e kanë dokumentin e mirëfilltë të pronësisë,” thotë avokati Plaku për BIRN, duke shtuar se në vend të tyre, firma ndërtuese dhe noterët i paraqesin blerësit lejen e ndërtimit si dokument pronësie.

Avokati Plaku tha se problem në këtë rast ishin edhe noteritë e hipotekat. “Një nga hallkat që shkakton problematikat e banesave të paregjistruara është vetë Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme,” shton avokati Besnik Plaku. Ai thotë se çdo noter për çdo ndërtesë të nxjerrë në shitje duhet  të pajiset me një dokument nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme për gjendjen e pronës që po nxirret në shitje, gjë që shpesh nuk ndodh.

Nga një deklaratë e Ministrisë së Zhvillimit Urban në fillim të vitit 2017 mësohet se në të gjithë vendin ka ende 1320 pallate të paregjistruara në Zyrat e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, siç njihen zyrtarisht Hipotekat.

Zhusti është një prej atyre personave që ka rënë në një kurth të tillë.  Ajo nënshkroi një kontratë noteriale, një kopje të së cilës BIRN e ka, dhe i kaloi Kllogjerit 1 milion lekë dorazi në prani të noterit në vitin 2012, në këmbim të një apartamenti në katin e gjashtë bazuar mbi lejen e ndërtimit.

Por kur Zhusti shkoi të bënte gati për banim apartamentin ajo gjeti se ai ishte shitur dikujt tjetër. Gruaja që mësoi se ishte mashtruar iu drejtua policisë, siç del në vendimet e gjykatës që BIRN disponon, më 13 maj 2014.

Pak ditë më vonë, Kllogjeri, me gjasë i trembur nga denoncimi,  i ofron asaj një marrëveshje të re. Në një kontratë të dytë noteriale, të cilën BIRN e disponon, e fundit të majit 2014 del se ndërtuesi kishte marrë tashmë 4 milionë nga Zhusti dhe se në vend të apartamentit të katit të gjashtë, i shiste asaj një apartament në katin e tetë, çelësat e të cilit do ia dorëzonte pak ditë më vonë në qershor.

Shpejt Zhusti mësoi se edhe ky apartament ishte shitur të paktën dy herë. Ndërkohë që në shtator 2014 ndaj Kllogjerit, i denoncuar tashmë edhe nga të tjerë të prekur siç thuhet në vendimin gjyqësor, filloi ndjekja penale. Ndërtuesi fillimisht u arrestua, por Gjykata e Apelit vendosi që ai të hetohej me masë sigurie “detyrim paraqitje”. Më pas ai u dënua me 12 vjet burg për “mashtrim më shumë se një herë dhe me pasoja të rënda” në gjykatën e Shkallës së Parë dhe në Apel, por përfitoi nga liria për t’u arratisur.

Në vitin 2016 në dëshpërim për të marrë shtëpinë, Zhusti e cila duket se e takoi edhe njëherë Kllogjerin që në atë kohë priste vendimin e Apelit, pranon t’i kalojë atij pjesërish përmes avokatit dhe dorazi një sasi të fundit prej 1 milion lekësh. Kontrata noteriale thotë se Kllogjeri në këtë rast do të mohonte çdo palë tjetër dhe deklaronte të prishur marrëveshjen mes tij dhe blerësit tjetër pretendues me të cilin Zhusti ishte në gjyq.

Por ndërsa kishte marrë këtë kontratë të re të noterizuar dhe teorikisht një lloj garancie se shtëpia i përkiste asaj, Zhusti u përball me një surprizë të re. Një person i tretë, që deri atëherë nuk ishte bërë i gjallë, rezulton se kishte blerë të gjithë katin ku ajo banon për 8 milionë dhe se kontrata e tij ishte më e hershme se ajo që Zhusti ka apo pretenduesi tjetër me të cilin është në gjyq.

Kapiti i tha BIRN se  kjo nuk ishte e çuditshme dhe se atij vetë i kishin trokitur të tjerë persona me letra të firmosura nga Kllogjeri. Sipas tij, një pjesë e mirë e këtyre pretenduesve ia kishin besuar paratë ndërtuesit, pa marrë as deklaratë noteriale.

BIRN llogariti, bazuar në rastet e përmendura në vendimin e gjykatës, se Kllogjeri kishte marrë 2.1 milion euro nga shitja e apartamenteve. Një pjesë e mirë e këtyre parave i takojnë shitjes së apartamenteve për herë të dytë, e në ndonjë rast edhe të tretë.

Rrënojat arkeologjike në shitje

Mashtrimet shkojnë shpeshherë përtej asaj që mund të duket e mundshme. Në vendimin e gjykatës ndaj Kllogjerit  thuhet se ai shiti të paktën një apartament në ajër, që nuk ekzistonte.

“I tillë rezulton rasti i shitjes së një apartamenti në katin e njëmbëdhjetë (banim), i cili nuk ekziston as në projekt dhe lejen e ndërtimit dhe as fizikisht i ndërtuar, qoftë kjo dhe në tejkalim të lejes,” thotë gjykata.

Ndërkohë Adrian Tona, një qytetar i tha BIRN se para 8 vjetësh kishte blerë një apartament dhe një lokal në një nga pallatet e sapo përfunduar në rrugën “Aleksandër Goga”. Adriani tregoi  se ndërtuesi  kishte tentuar t’i shiste edhe monumentin arkeologjik të zbuluar gjatë sondazheve për hapjen e themeleve.

“Në fillim bëra mjaft plane për lokalin, që sipas meje do ta kishte suksesin te objektet arkeologjike, përfshirë edhe një mozaik shumë të bukur,”kujton Adriani, i cili e quan fat, që u sqarua se nëntoka e Durrësit është muze dhe se trajtohet vetëm nga shteti.

Por ndërsa Adriani i kurseu paratë për monumentin, fotot që BIRN ka për dy prej pallateve me probleme me pronësinë, përfshi atë të ndërtuar nga Kujtim Kllogjeri dhe ndërtimi i firmës Gora shpk me pronar Rrapush Hoxhollin, monumentet e gjetura aty nuk kanë pasur aq shumë fat.

Të dy pallatet në fjalë nxorrën në ndritë gjatë gërmimeve edhe dy zbulime që surprizuan arkeologët e Durrësit, ndërsa vënë në diskutim ligjshmërinë e lejeve.

Sipas raportit të vlerësimit të mbetjeve arkeologjike që disponon BIRN, në fillim të muajit prill 2007, kur nisën gërmimet arkeologjike në sheshin e ndërtimit të firmës “G&Xh” sh.p.k me administrator Kujtim Kllogjerin, aty u gjet një linjë e murit Bizantin të Durrësit.

“U zbulua një linjë muri me gjerësi 3.6 metra, që i përkasin rrethimit të tretë të murit Bizantin të Durrësit. Në një gjatësi prej 5 metra muri rezulton të jetë prishur paraprakisht nga përfaqësuesit e firmës së ndërtimit,” shkruhet në raportin arkeologjik. Po ashtu aty raporti thotë se u gjetën 18 varre, 5 prej të cilave ishin dëmtuar nga punimet me eskavator para fillimit të gërmimit arkeologjik.

Më herët në vitin 2005, gjatë hapjes së themeleve të dy pallateve nga firma “Gora” sh.p.k, eskavatorët zbuluan një mozaik i njohur tashmë si i “Meandrit”, dhe  rrënoja që dëshmojnë për praninë e 12 ambienteve të periudhave të ndryshme ndërtimore.

Mbi këto zbulime, firma “Gora” sh.p.k ndërtoi një pallat 10 katësh dhe një tjetër 14 katësh, së bashku me një kat nëntokë. Zbulimet e dëmtuara prej ndërtimit, janë po ashtu edhe të pamundura për t’u vizituar, ndërsa ndodhen në themele pallatesh pa hipotekë dhe ku kujdesi për to është minimal.

Pa zgjidhje

Hyrije Zhusti, Klodjan Kapiti dhe të tjerë të dëmtuar që BIRN intervistoi nuk dinë se si mund të marrin zgjidhe problemet e tyre me shtëpitë.

Zhusti i tha BIRN se ajo tashmë ishte rraskapitur nëpër gjyqe, fundi i të cilave është i paparashikueshëm.

“Sa herë më duhet tu lutem gjykatësve që t’i lënë seancat pas orës 14.00, përndryshe nuk mund t’i ndjek ose rrezikoj të humbas punën,” i tha ajo BIRN. Gruaja vijon të paguajë 25 mijë lekë çdo muaj për kredinë që ka marrë, ndërsa thotë se është zhytur në borxhe te të afërmit për të mbuluar shpenzimet gjyqësore që nuk i përballon rroga e saj prej arsimtareje.

Edhe Klodjan Kapiti është i lodhur dhe i pasigurt.

“Unë jam kryefamiljar, jam me dy fëmijë pothuajse të rritur dhe tani përballem me pamundësinë e pasjes së shtëpisë sime, për të cilën kam punuar prej 20 vitesh dhe bie pre e një mashtrimi të mbështetur në ligj,” tha ai i nervozuar, duke e krahasuar këtë skemë mashtrimit me atë të piramidave në vitin 1997.

“Kjo procedurë kalon në zyrat noteriale,”shtoi ai.

Banorët e mashtruar thonë se flenë dhe zgjohen me ankthe se pretendues të tjerë të apartamenteve për të cilët ata kanë shpenzuar kursimet e jetës do të shfaqen papritur. Se një ditë do të gjejnë bravën të ndryshuar dhe kur të trokasin në derë do të gjejnë në apartament dikë tjetër, njësoj “viktimë” e mashtrimit si ata.