Të gjithë e dinë se strehimi në Nju Jork është shumë i shtrenjtë. Qiratë dhe çmimet e shitjeve janë rritur shumë më shpejt se pagat, dhe sasia e banesave që është e aksesueshme dhe e disponueshme – për të marrë me qira ose për të blerë – është e vogël. Megjithatë, pse është kjo dhe çfarë të bëhet në lidhje me të, janë pyetje më të diskutueshme.
Kur kërkohen forca për të fajësuar, ka disa fajtorë standardë që shfaqen vazhdimisht në diskursin e zakonshëm. Përgjigja më e zakonshme është zonimi që kufizon sasinë e banesave të reja (me çdo pikë çmimi) që mund të zhvillohen. Nën supozimin se banesat më të dendura priren të jenë më të lira se banesat e përhapura dhe se një ofertë më e madhe banesash krijon më shumë zgjedhje për njujorkezët dhe çon në çmime më të ulëta, ligjet vendore të zonave bëhen një objektiv kryesor.
Kur bëhet fjalë për diskutimin rreth rritjes së stokut të banesave, ndoshta çantat e ardhshme më të njohura të goditjes janë kostot e punës dhe materialeve. Ky argument fajëson koston në rritje të materialeve të zakonshme të ndërtimit (druri, betoni, çeliku, qelqi) – të gjitha të përkeqësuara nga ndërprerja e zinxhirit të furnizimit të shkaktuar nga pandemia COVID-19 – dhe pagat dhe përfitimet e kërkuara nga ndërtimi i sindikatave duke i detyruar zhvilluesit të caktoni pika të larta çmimi për banesat e reja. (Thuaj çfarë të duash për kostot materiale, por nëse ndonjëherë e gjeni veten duke argumentuar se punëtorët krahu paguhen shumë, mendoni dy herë.)
Këto janë pikat standarde të bisedës. Por ka faktorë të tjerë që duhet t’i konsiderojmë nëse duam të shohim një rritje reale të banesave të përballueshme në Nju Jork.
Nuk është vetëm çmimi i banesave, është çmimi i tokës.
Çmimi i banesave është ai që shohim të gjithë, por çmimi i tokës është një pjesë e madhe e asaj që fshihet pas saj. Një studim i vitit 2018 nga Barr, Smith dhe Kulkarni në revistën Shkenca Rajonale dhe Ekonomia Urbane zbuloi se që nga viti 1993, vlerat e tokës në Manhattan janë rritur me një normë vjetore të përbërë prej 15.8 përqind, shumë më shpejt se shkalla e rritjes së punës ose popullsisë. Deri në vitin 2014, vlera e tokës së Manhattan-it – e ndarë nga vlera e çdo gjëje mbi të – vlerësohej në 1.74 trilion dollarë.
Disa nga politikat tona ekzistuese, që gjoja synojnë prodhimin e banesave të përballueshme, kontribuojnë gjithashtu në inflacionin e kostos së tokës. Merrni 421-a, i cili ishte ligji i vendit në Nju Jork nga 1972 deri në 2022 (dhe, shumë profesionistë të pasurive të paluajtshme dhe disa politikanë shpresojnë se do të kthehet në 2024). Ky program ofroi një përjashtim nga taksat për pothuajse çdo banesë të re shumëfamiljare, duke i kushtuar qytetit mbi 22 miliardë dollarë të ardhura tatimore të pambledhura gjatë tre dekadave. Gjatë asaj kohe, çdo shitës i tokës së lirë ose i “pandërtuar” e dinte se blerësi do të përfitonte nga uljet e taksave me miliona dollarë. Më pas, shitësit i vlerësuan këto kursime në çmimin e tyre të blerjes. Pronarët e tokave morën bonusin; zhvilluesit morën më shumë borxhe; pronarët e vlerësuan atë borxh në qira. Një program që supozohej të krijonte banesa me të ardhura të përziera e bëri këtë me një çmim për qiramarrësit, në dobi të qiramarrësve.
Ka shumë më tepër para për t’u bërë në banesat e papërballueshme.
Së fundi, ne duhet të luftojmë me faktin se ndërtimi i banesave të shtrenjta është shumë më fitimprurës sesa ndërtimi i banesave të përballueshme. Për sa kohë që sistemi ynë varet nga aktorë fitimprurës për të ndërtuar, zotëruar, menaxhuar dhe mirëmbajtur shtëpitë tona, strehimi i përballueshëm me cilësi të mirë do të jetë gjithmonë i paarritshëm.
Ne kemi nevojë për aktorë jo të tregut për të prodhuar banesa sociale, si dhe rregullime më të forta. Kjo nënkupton ngritjen e kapaciteteve të grupeve jo-spekulative (si CLT-të dhe shoqatat e përbashkëta të strehimit) për të marrë përsipër banesat ekzistuese, por edhe rindërtimin e kapaciteteve shtetërore, financave dhe vullnetit politik për të ndërhyrë në treg dhe për të ndërtuar sërish banesa sociale.
Ndërkohë që qeveria federale ka qenë historikisht më e gatshme për të trajtuar këtë shkallë veprimi, bllokimi i saj politik dhe konservatorizmi i qëndrueshëm sigurojnë që kjo nuk do të ndodhë. Qeveritë lokale mund të duken më të përgjegjshme politikisht ndaj kërkesave lokale, por shpesh u mungon kapaciteti për të vepruar në këtë shkallë. Qeveritë e shteteve mund të pozicionohen për të marrë përsipër zhvillimin e banesave të reja sociale, megjithëse shumica janë të ndrojtur dhe konservatore, nëse jo reaksionare të plotë. Megjithatë, nëse duam një rezultat tjetër, duhet të dimë se çfarë do ta prodhonte atë: jo vetëm një ndryshim në rregullat rreth zhvillimit, por një ndryshim në atë se kush e bën zhvillimin, çfarë fuqish kanë dhe çfarë mandatesh duhet të ndjekin./Media Ndërtimi